武汉债权债务纠纷资深大律师

          尽管建设部三缄其口，细则迟迟未能公开面世，然而“国六条”引发的新一轮宏观调控早已让房地产业内一派肃煞之气，尤其是一些中小开发商更是感叹好日子不再，其土地、资金链条都面临着巨大考验；与此相对的却是沉睡多时的烂尾楼市场异常活跃起来。　　政府发话 房地产商应声接盘　　2006年2月，北京市建设委员会、北京规划委员会等4部门联合出台文件指出，考虑到奥运工期的紧迫性，2008年前必须消灭北京所有烂尾楼项目，使之建成且投入使用，并划定时间表，2006年是北京烂尾楼集中处理的一年。　　有了北京建委的协调，开发商亦纷纷出手。有“北京第一烂尾楼”之称的中宇大厦（查看地图）1.5万平方米写字楼部分产权被北京城乡以1.2亿元的价格收入囊中；工体北路4号院在北京土地市场以5.1亿元的高价被李泽楷旗下高置投资竞得；近日，凤凰卫视刘长乐联手北京棕榈泉房地产开发有限公司动用超过30亿元资金，收购北京城区内现存最大一处烂尾楼瑞城中心 (论坛 像册 户型 样板间) （查看地图）事件也被炒得沸沸扬扬……一时之间，过去无人问津的楼盘转眼变成抢手货。　　长期观察市场的世邦魏理仕中国估值部也证实了这一点，不仅北京，华中、华东、西南一些二线城市的不良资产收购兼并的评估服务也正越来越多。　　“以我们过往的经验来看，近期大陆地区不良资产的收购活动非常活跃。毫无疑问，成功的收购将会为各地市场带来新的商机，同时也将中国的城市化进程推向新的高潮。”世邦魏理仕估值及咨询服务部陈涛告诉记者。　　“短平快”吸引外资接手“半拉子”　　除了上述板上钉钉的收购之外，业内有传言称，瑞安集团正联手摩根大通准备对森豪公寓 (论坛 像册 户型 样板间) （查看地图）“下手”；而新加坡嘉德置地集团公司也于近期出手拿下三个项目，其中位于马甸的两处系“半拉子”工程，位于十里堡华堂附近的一处系还未开始修建的地块。　　6月初，“国六条”颁布不久，瑞银曾发布投资报告指出，随着“国六条”地产调控政策的深入，中国内地的中小开发商将面临更大的资金危机，届时将会出现大量的烂尾项目，是海外企业登陆中国内地房地产的绝好时机。　　而在外资进入中国房地产的主要途径，如海外上市、外资开发商独立从事房地产的开发、外资产业基金以投资公司的身份投资房地产、外商购置已建成物业收取物业租金等形式中，直接接盘无疑是最快的。中国企业海外发展中心主任孙飞表示，通过持有型物业的方式直接运作，这样可以周期短，受政策等其他因素影响较小，一般比较安全。

          　　风险收益成正比 烂尾楼爱你不易　　尽管烂尾楼收购行为明显趋于活跃，但想接手这种楼盘并不是一件容易的事。　　这一点从烂尾楼的概念就不难看出，所谓烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工1年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。要盘活这种楼盘谈何容易？后续的投资者需要为前者解决一系列的资金问题，如土地成本、工程违约金、银行贷款等，还要承担后期难以准确预计市场风险。　　“外资在选择项目的时候是比较谨慎的，由于不少国内开发商操作项目时相关手续并不是很齐备，不仅存在资金困局，还存在法律风险，因此像养老基金这样的外资一般不会选择这种物业”，高力国际投资和项目部助理董事黄卓伟告诉记者，“只有那种风险投机性比较强的基金会选择这种物业，因为他们愿意承担高风险，以获取高额收益。”　　黄卓伟建议房地产开发商不妨考虑在开发初期就增加投资者，通过稀释股份的方式使项目的投入资本提高，从而避免烂尾楼的出现。